공실률 늘어나는 저온물류센터, 돌파구 있나?

[콜드체인인사이 신인식 기자]   

시장 전문가들은 다만 코로나 종식 이후 지속되지 못한 수요와 저온물류센터 공급이 본격적으로 이뤄지면서 공실률 상승이 이어지고 있다고 평가하고 있다. 코로나 팬데믹 당시 급증했던 신선식품 수요를 기반으로 2021년부터 2023년 사이 대규모로 신규 공급된 저온 물류센터가 이제는 과잉 상태에 도달했다는 분석이다.

하지만 이를 더 구체적으로 들여다보면 단순히 수요 부족에 따른 공실률 상승으로 보기 어렵다. 상온과 저온 모두 공급이 증가하면서 물류부동산 시장이 치열해지는 과정에서 일부 기업들이 수익률 확보를 위해 저온물류센터를 과도하게 개발한 측면이 있고 심지어는 사용할 수 없는 구조의 물류시설이 공급됐다는 것. 메이트플러스의 노종수 상무는 “수요가 없는 지역에도 대규모 면적이 건설됐고 새벽배송 업체 간 경쟁 심화로 인해 일부 업체들이 시장에서 철수하는 등 구조적 문제가 있었지만 저온물류센터의 자체적인 구조적 한계를 드러낸 것도 중요한 문제로 보인다”며 “부족한 도크수, 40FT 컨테이너가 진입할 수 없는 좁은 램프 폭, 운영 효율이 떨어지는 작은 바닥면적, 직접 접안이 되지 않는 층의 넓은 구조에 비해 부족한 화물 엘리베이터와 수직반송기 수 등 구조적인 문제 역시 수요자가 저온물류센터의 임차를 기피하게 하는 원인”이라고 강조했다. NAI 박기영 이사 또한 “무분별한 공급과 기업들의 낮은 확장성, 스펙 불일치가 문제”라며 “공급과 수요의 불균형 해결을 위한 다각적인 접근이 필요하다”고 설명했다.

JLL 우정하 상무도 물류센터를 개발하는 시행사들의 개발원가 상쇄 요구가 반영됐다는 의견을 냈다. 그는 “부정적 개발 환경 변화로 후발 참여 시행사들은 저온 물류센터 비율을 높여 상승한 개발 원가를 상쇄하려 했다”며 “당시 저온 물류센터의 명목 임대료가 상온 대비 약 2배 높았기 때문에 착공 물류센터들의 저온 비율은 50% 이상, 적게 잡아도 30%까지 확대했다”고 설명했다. 이어 그는 “저온물류센터의 과잉 공급이 인지가 된 시점 이후에도 이미 공사중인 저온물류센터의 공급은 멈출 수 없어 해소 되지 못한 채 공실이 시장에 누적됐다”고 설명했다. 즉 공급의 증가가 수요의 긍정적인 예측을 넘어 개발사들의 개발비용 상승에 따른 개발 원가 상쇄요인이 함께 작용했다는 설명이다. 때문에 현재 수도권 내 저온 물류센터 공실률이 약 40%에 달할 정도로 심각한 상황이다.